|
В 2007-м столица не очень радовала новыми торговыми площадями. А вот в регионах метража ощутимо прибавилось. Чего ожидать от рынка торговой недвижимости в нынешнем году - рассказали эксперты онлайн-клуба
Несмотря на то, что 2007 год нельзя назвать переломным в развитии отечественного рынка недвижимости, все произошедшее можно охарактеризовать как накопление предпосылок для перехода на качественно новый уровень. Общие тенденции 2007-го - стабильный рост спроса во всех сегментах, недостаточное количество нового предложения и как результат высокие темпы роста арендных ставок, снижение уровня вакантности.
От периода торможения...
На фоне чрезвычайной перспективности, привлекательности и дефицитности рынка профессиональных торговых площадей развитие индустрии торговых центров в Украине все еще можно назвать "заторможенным". Основными причинами, по словам Валерия Киридко, генерального директора компании Concorde Development, остаются: отсутствие гарантий возврата инвестиций и четких правил игры на рынке торговой недвижимости. Среди причин, которые способствовали отсрочке воплощения заявленных проектов ТЦ на 1-2 года, эксперты называют плохой менеджмент и переоценку финансовых возможностей компаний, для которых строительство ТЦ не является основным видом бизнеса, но доля которых на рынке уже розданных земельных участков высока. Вторая причина явного торможения - все тот же дефицит доступных земельных участков и те же трудности с получением прав на эти участки, оформлением разрешительных документов. Здесь речь идет о крупных суммах "вливаний" - по словам Виталия Бойко, директора компании "Украинская торговая гильдия", только на согласовательные процедуры в бизнес-планах создания объектов торговой недвижимости отводится порядка 2%.
Относительно форматов, по словам Валерия Кирилко, 2007 год запомнился введением только районных и окружных ТЦ, причем первые значительно превзошли по количеству. Все новоиспеченные ТЦ не отличались разнообразием концепций - как и прежде, открывались в основном специализированные, классические и торгово-развлекательные центры.
Основными тенденциями прошлогоднего рынка торговой недвижимости, "запомнившимися" ритейлерам, по словам Алексея Семенко, директора по продажам сети "Мобилочка", стали: жесткая конкуренция за торговые площади не только внутри отдельных сегментов торговли, но и между разными ритейл-сегментами, а также колебания валютного курса. Например, замедление темпов развития сетей по продаже услуг мобильной связи вызвало только кратковременное снижение арендных ставок так как "свободные" площади стали востребованы другими игроками. Нестабильность валютного курса, по словам г-на Семенко, в конце года привела к повышению уровня арендных ставок или фиксированию стоимости по отношению к курсу евро.
...к активному росту... в регионах
Из-за колоссального дефицита земли в Киеве и невероятно высоких цен на вхождение в проект многие девелоперы ринулись в регионы, где, по словам г-на Кирилко, при схожих со столичными показателями доходах, расходы бывают намного меньше, как и период "прохождения" проекта. Стоимость создания ТЦ в регионах, как отметил Виталий Бойко, ниже именно благодаря цене на покупку земельных участков. Так, по количеству вводимых проектов города-миллионники впервые обогнали столицу. Лидерами по развитию торговых площадей, по словам г-на Бойко, стали Черновцы, Днепропетровск, Черкассы и Николаев.
Потребительский рынок в регионах уже созрел, а наличие участков с "хорошим" расположением привлекает в регионы не только отечественных ритейлеров и девелоперов. Именно с регионов, как рассказал Виталий Бойко, начнут свою работу IKEA, Multy, Plaza, ECE и многие другие. Из сильных зарубежных девелоперов в 2008 году первый объект откроет King Kross, многие объявят о своих первых приобретениях (участков и проектов), а также партнерствах. Так что темп развития рынка торговой недвижимости увеличится, правда, по мнению наших экспертов, это не успеет выразиться в объектах 2008 года.
"Активный выход новых игроков, и в первую очередь девелоперских компаний, институциональных инвесторов, международных консультантов, позволяет оценить перспективы рынка достаточно оптимистично", - полагает Валерий Кирилко. Таким образом, в Украину начинают приходить не только носители венчурного капитала, но и стратегические инвесторы, которые рассматривают отечественный рынок как объект вложении инвестиций. Проявлением этой тенденции, по словам г-на Кирилко, станут ожидаемые в 2008 году сделки по инвестиционной купле/продаже международными фондами нескольких профессиональных торговых центров.
Подобные сделки, по мнению Виталия Бойко, вполне закономерный процесс, так как у девелоперов деньги дорогие, а у институциональных инвесторов - дешевые. "Рано или поздно, любой объект перейдет в руки с более дешевыми деньгами", - уверен г-н Бойко. Отметим, что для отечественных девелоперов этот факт откроет новые возможности: востребованность сетевого девелопмента, более высокая доходность и капитализация (новое для данного рынка понятие, которое появилось после продажи первых объектов).
Активный рост рынка будет продолжаться, в том числе и за счет девелоперских приоритетов ведущих национальных торговых операторов. Так, в 2007 году такие компании, как "Призма-Бета", "Караван", "Амстор", "Интермаркет" и многие другие стали, по мнению экспертов, больше девелоперскими компаниями, чем торговыми операторами.
Чего ожидать
Уже сейчас в столице ведется строительство 15 торговых центров общей арендной площадью около 500 тыс. м2. Однако в Киеве, по словам Виталия Бойко, в 2008 году планируется введение около 220 тыс. м2 торговых площадей (8 ТЦ), в Украине - свыше 1 млн. м2. В нынешнем году столица получит небольшое, но интересное пополнение торговых площадей - Auchan, галерею у Днепровской пристани, три мебельных центра и т. п. Значимым событием для рынка торговой недвижимости также является приход в Украину Praktiker и Maks & Spencer.
Перспективы по форматам ожидаемых торговых объектов также достаточно прозрачны. По словам Валерия Кирилко, активное развитие получат два абсолютно противоположных формата ТЦ - региональные и суперрегиональные, а также микрорайонные ТЦ, направленные на удовлетворение локальных пользователей, живущих в пешеходной доступности от торгового объекта. В перспективе во всех ТЦ увеличится доля развлекательной части.
МФК (многофункциональные комплексы), по прогнозам "УТГ", не будут популярны в 2008-м. Период их расцвета предположительно припадает на 2010-2012 гг.
Гипермаркеты, по мнению Виталия Бойко, были и есть на пике интереса. В 2008 году особое внимание будет уделяться одежной галерее, так как "команда" сетевых магазинов этого сегмента уже почти сформировалась и обосновалась практически в каждом городе.
"На экономике ТЦ наличие, в качестве якоря, западного бренда скажется вполне позитивно по нескольким причинам", - считает Виталий Бойко. - Во-первых, увеличение стоимости аренды для галереи, заинтересованной размещаться рядом с сильным якорем, перекрывает сумму дисконта в цене аренды для последнего. Во-вторых, заполняемость ТЦ станет гарантированно выше, как и норма капитализации, которая будет применена при продаже. Для рынка в целом это означает все то же увеличение арендных ставок".
Арендные прогнозы
Ощутимое увеличение арендных ставок произошло осенью 2007 года. Строящиеся ТЦ планомерно увеличивали ставки в течение года. Ряд старых объектов повысили стоимость аренды на 50-70%. На сегодняшний день арендные ставки в ТЦ находятся на уровне $150-200 за 1 м2, а в некоторых и выше.
Цена аренды в Киеве будет продолжать расти. "Мы осторожно закладываем 20%-ный рост", - говорит Виталий Бойко. Только в малой доле городов, по мнению г-на Бойко, арендная ставка стабилизируется (например, в Черновцах), хотя любой качественный объект с хорошим расположением может поднять ставку снова.
По прогнозам "УТГ", в 2008 году ставки аренды в регионах будут составлять $70-100 за м2 - для городов-миллионников, хороших ТЦ и галерейных магазинов. Региональные ставки для отечественных якорей практически не изменятся - $15-25 за 1 м2, как и для иностранных ритейлеров - $12-18 за 1 м2.
Алексей Семенко отметил некоторую предвзятость со стороны арендодателей к таким сегментам ритейла, как мобильная связь, дороже которого площади арендуют только ювелирные салоны и игровые автоматы.
Однако арендные отношения - договорные. И, как отмечает Виталий Бойко, арендатор не заплатит больше, чем может. Потому, по мнению эксперта, само увеличение арендных ставок не станет "критичным" для ритейла в 2008-м. Так, по мнению Юрия Наврузова, управляющего директора Netton Consulting Group, "популярными" арендаторами будут оставаться, во-первых, те, кто в состоянии выдержать рост арендной платы и увидеть при этом собственную прибыль, например, за счет роста количества торговых точек (мобильная связь и банковская розница). Вторую группу "платежеспособных" арендаторов, как и прежде, составят те, кто в состоянии увеличить собственную торговую надбавку (ювелирные, парфюмерные, одежные, обувные и магазины аксессуаров).
Кто победит в борьбе за землю?
Девелопер, национальная сеть или зарубежный оператор - произойдет ли столкновение интересов в нынешнем году? Почему все ринулись развивать торговую недвижимость?
Основной показатель для девелоперов - ROI (доходность на вложенные средства), который, по словам Виталия Бойко, в столичных проектах в среднем составляет более 30% годовых (без продажи бизнеса) и более 100% в случае продажи. "Благодаря растущему доверию к украинскому бизнесу недвижимости и снижению нормы капитализации средняя цена продажи 1 м2 киевского торгового объекта составляет более $6 тыс.", - говорит г-н Бойко. По мнению Виталия Бойко, "провал" отечественным девелоперам и ритейлерам на данном рынке в ближайшее время не грозит - "уж слишком большие и важные украинские капиталы занимаются сегодня девелопментом". Однако, как отметил г-н Бойко, не помешало бы наличие на рынке какого-нибудь регулятора. Примером может служить опыт Москвы, когда национальных и иностранных инвесторов "развели по разные стороны МКАД".
Подобным "регулятором" в Украине сегодня выступает чиновницкий аппарат. Механизм "вознаграждения" за получение земучастка, по словам г-на Бойко, настолько непонятен для западных девелоперов, что они идут на заключение партнерства с украинскими землевладельцами. А это может столкнуть отечественный и зарубежный капитал лицом к лицу в открытой конкурентной борьбе, когда большая часть отечественной индустрии может оказаться неконкурентоспособной. Одним из способов решения этой проблемы может оказаться введение исключительного права на участие в аукционах или РРР (Private Public Partnership) для национальных компаний Эра РРР, по мнению Виталия Бойко, должна начаться в связи с "Евро-2012". По мнению Юрия Наврузова, в ряде случаев национальные сети составят достойную конкуренцию зарубежным, особенно в регионах где такие компании, как "АТБ" или "Вопак" имеют достаточно сильные позиции. Более подробно читайте на страницах он лайн-клуба - www.dub.proretail.info
Источник: Pro Retail
Опубликовано: 20 марта 2008 года.
|
