"Нет" хлебу без зрелищ

Среднестатистического киевлянина калачом не заманишь в обычные торговые центры, если там не будет боулинга, катка или кинотеатра. Проснувшаяся страсть покупателей к развлечениям заставляет застройщиков серьезно пересматривать концепции новых объектов, а также проявлять немалую лояльность к "развлекательно-кормящим" арендаторам.

Апрель ознаменовался важным для столичного рынка ритейла событием - открытием торгового центра "Квадрат" на бульваре Перова общей площадью более 40 тыс. кв. м. Рынок почти два года готовился к скачку от ТЦ площадью в несколько тысяч квадратных метров к объектам, занимающим несколько десятков тысяч квадратов. Первой ласточкой столь масштабного строительства и стал новый "Квадрат", где, по прогнозам специалистов, ожидается огромный наплыв посетителей. Правда, арендаторам радоваться не стоит, поскольку увеличение количества площадей на рынке вовсе не означает понижения арендных ставок. Для всех, кроме одной, особо нужной нынче категории арендаторов.

Знаковые стройки года

Но еще более знаковым для рынка торговых площадей событием эксперты называют появление в Киеве первого гипермаркета французской сети "Ашан". Причем его приход в Украину произошел буднично, без громкой рекламной кампании и больших пресс-конференций, что весьма удивительно.

"Ашан" относится к инвесторам второго эшелона (то есть они не являются первопроходцами). У компании очень осторожный подход к развитию бизнеса, и появление этой сети следует рассматривать как свидетельство того, что рынок уже достиг определенного этапа развития", - считает Сергей Тумасов, директор инвестиционно-девелоперской компании Global Solutions.

Но специалисты отмечают, что, несмотря на всю перспективность рынка торгово-развлекательной недвижимости, реализация планов некоторых застройщиков относительно строительства и ввода в эксплуатацию ряда крупных ТРЦ в столице находится под угрозой срыва. Так, сейчас рассматривается вопрос относительно демонтажа недостроенного ТРЦ "Троицкий" в связи с тем, что объект возводится на площади перед НСК "Олимпийский". До сих пор не начаты строительные работы по целому ряду объектов, открытие которых планировалось на этот и даже прошлый год. Например, еще не начали строиться торговые центры Petrovka Mall на месте книжного рынка на Петровке, "Одиссей" по ул. Булгакова, 12 (здесь появилась пристройка к школе), так и не отведен участок для межрегионального ТРЦ "МЕГА" шведской мебельной компании IKEA и т. д. В 2007 году так и не был запущен гипермаркет "Квад-рат-Вирлиця", хотя о его открытии говорили как о свершившемся факте.

С другой стороны, по словам Валерия Кирилко, управляющего партнера компании Concorde, уже в первой половине 2008 года, судя по сегодняшним этапам строительства и активности работ, откроется несколько крупных центров. Это, прежде всего, "Блокбастер", вмещающий 14-зальный кинотеатр "Мультиплекс", и ТРЦ в составе многофункционального комплекса "Днепровская пристань". Также активно ведется строительство МФК "Эспланада" на Спортивной площади (сейчас там возводится каркас) и "Мега-Сити" на Харьковском шоссе (комплекс ранее был известен под названием "Дарницкий"), На данный момент разрабатываются площадки на ул. Антоновича (Горького) под МФК "Эней" и на Оболонском проспекте (между станциями метро "Оболонь" и "Минская") под первый блок нового ТРЦ, который пока еще не имеет названия. Уже возводятся МФК "Миракс-Плаза" (продавать офисные помещения в нем начали еще в 2007 году), активизировались работы вокруг МФК "Лыбидь-Плаза".

Таким образом, по сравнению с 2005-2007 годами, когда на рынке торговой недвижимости царил полный штиль и в течение года открывались лишь единичные объекты, в 2008-2009 ожидается настоящий "бум" торгово-развлекатель-ных комплексов.

Но рынок должен избежать потрясения от одномоментного выброса большого объема площадей. В первую очередь, за счет того, что процесс подбора арендаторов в строящиеся нынче ТРЦ начался еще на этапе разработки концепций объектов.

"Таким образом, реальное увеличение предложения на киевском рынке профессиональной торговой недвижимости происходит более поступательно, чем ввод объектов и арендных площадей в эксплуатацию", - поясняет Валерий Кирилко.

Задержка же ввода объектов на фоне чрезвычайной перспективности, привлекательности и дефицитности рынка профессиональных торговых площадей, по его словам, происходит по двум причинам. Первая - зачастую девелопментом начинают заниматься компании, для которых строительство ТЦ не является основным бизнесом, или же и вовсе получившие земельные участки случайно.

В результате переоценка финансовых возможностей и плохой менеджмент тормозят их проекты. Вторая причина задержек связана с дефицитом доступных земельных участков для нового строительства, а также трудностями с получением прав на эти участки, оформлением разрешительных документов и т. п.

В столицу придет Гарри Поттер

Эксперты сходятся во мнении, что во всех строящихся крупных торговых объектах непременно будет присутствовать развлекательная составляющая, и они будут позиционироваться как торго-во-развлекательные центры, а то и вовсе как многофункциональные комплексы. Исключением являются разве что ТЦ, ориентированные на продажу в основном одежды и обуви по ценам ниже средней (другими словами, более цивилизованный формат базара или крытого рынка). Что же до развлечений, то они, по словам Сергея Тумасова, в последнее время являются не просто сопутствующим, а необходимым элементом торговли. Это утверждение подкрепляется размером арендных ставок: для развлекательных заведений они ниже, чем на торговые площади.

С таким мнением согласен и Сергей Карамнов, президент компании Real Estate Solutions: "Ставка на "развлечения" формируется, прежде всего, из стоимости аренды за определенную площадь (размер, расположение) и тех удобств, которые получает арендатор. Так, для кинотеатра уровень арендной ставки зависит от количества залов, а также от дополнительной территории, находящейся в зоне кинотеатра. А фуд-корты платят аренду вообще лишь за рабочую зону".

По мнению Сергея Тумасова, без наличия развлекательных комплексов многие ТЦ будут влачить жалкое существование, так как развлечения являются тем магнитом, который генерирует дополнительный поток покупателей. "Без такого магнита успешно работать могут только идеально расположенные (в самом центре города, на пересечении крупных транзитных путей) ТЦ, например, "Глобус", "Метроград" или "Городок"", - поясняет Сергей Тумасов.

По данным Real Estate Solutions, в результате размещения развлекательной зоны в ТЦ количество посетителей увеличивается не менее чем на 20-30%, что позволяет увеличивать арендные ставки для торговых операторов (просто по причине увеличения объемов продаж последних), поэтому изначально закладывать площади под развлекательную зону выгодно самим застройщикам.

Но при этом г-н Тумасов отмечает, что мультибутиковые центры в столице еще появятся. Они будут располагаться в центральной части города, и развлекательная составляющая (кроме кафе и ресторанов) им не нужна, так как городской центр сам по себе притягивает как жителей города, так и приезжих.

Что касается ТЦ с развлекающей составляющей, то эксперты единодушны во мнении, что в ближайшие годы столица увидит немало принципиально новых, интересных решений, ведь каждый девелопер и концептолог будут стараться сделать свой объект уникальным. Так, по словам Сергея Тумасова, застройщики все чаще берут пример со всемирно известных ТРЦ (например, таких как Mall of the Emirate, где расположен заснеженный горнолыжный спуск, знаменитый Ski Dubai). Конечно, появления горнолыжных курортов в столичных ТРЦ вряд ли стоит ожидать, а вот открытие тематических центров, например "в гостях у Гарри Поттера", вполне реально уже в ближайшем будущем.

Тем не менее, операторы рынка отмечают: дефицит на рынке профессиональных торговых площадей сегодня столь критичен, что возведение в ближайшие годы любых крупных ТЦ, даже без какой-либо развлекательной составляющей, все равно будет рентабельным. По меньшей мере, они успеют окупиться к тому моменту, когда площадка начнет испытывать трудности с посетителями-покупателями, а впоследствии - и с арендаторами. Предположительно, уровень арендных ставок в таких ТЦ будет ниже, чем в полноценных ТРЦ, хотя решающим фактором в вопросе цены остается месторасположение.

Эксперты также констатируют, что подбор арендаторов в строящиеся сегодня ТЦ и ТРЦ начинается еще на этапе разработки концепции и осуществляется, как правило, эксклюзивным брокером. В итоге на свободный рынок попадают наименее ликвидные помещения - ведь к моменту открытия торговые центры обычно заполнены до отказа. ?

И ввысь, и вширь

По словам Валерия Кирилко, в течение ближайших двух лет новые ТРЦ начнут активно открываться на фактически пустующем нынче Левом берегу. При этом арендная площадь строящихся сейчас объектов в большинстве случаев составляет от 15 до 65 тыс. кв. м, тогда как действующие объекты ограничены 5-30 тыс. кв. м. Повсеместно анонсируются проекты площадью от 50 до 100 тыс. кв. м.

Однако такой размах влечет за собой серьезные проблемы. По словам Сергея Тумасова, уже сейчас очень сложно заполучить участок, пригодный для построения полноценного ТРЦ даже на окраинах если в центре разрешено строительство 5-7 этажных объектов, то на окраине ТРЦ не может быть выше двух этажей, т. е. участок под застройку должен быть существенно больше, чем в центре.

"Для строительства и нормального функционирования ТРЦ требуется как минимум 5 га земли, а значит, будущее за окраинами. Но к ТРЦ обязательно должны вести хорошие подъездные пути, а само здание - стоять фасадом на оживленную трассу. А таких мест не так уж и много, и если они и выставлены на продажу, то запрашиваемая за них цена делает дальнейший процесс развития проекта нецелесообразным, исходя из нынешних требований инвесторов к доходности", - констатирует Сергей Тумасов.

Ненасытный рынок

Кто же в ближайшие годы сможет получить наибольшую прибыль на рынке торговых площадей? Эксперты единодушны во мнении, что говорить о гегемонии кого-либо из участников в сегменте торгово-развлекательных центров в настоящий момент не приходится. "На сегодня наиболее агрессивным игроком является METRO, хорошими темпами развиваются и сети "Эпицентр", "Новая линия". Очень удачны проекты "Караван" и "Магеллан", но таких центров Киеву нужно не менее 5-7", - считает Сергей Тумасов.

По его мнению, в ближайшем будущем значимой на киевском рынке может стать московская сеть со шведскими корнями "Мега", которая строит одноименные торговые гиганты в России. Компания пока не смогла получить нужный земельный участок в столице, поэтому начала освоение украинского рынка с Харькова. По словам специалистов Global Solutions, принимая во внимание формат магазинов "Мега" (это, как правило, 200 тыс. кв. м площадей), можно утверждать, что строительство даже одного такого гиганта вблизи Киева значительно повлияет как на расстановку сил на рынке, так и на арендные ставки.

Что же касается долгосрочных прогнозов, то к концу 2009 года специалисты предсказывают открытие десятка крупных ТЦ что увеличит объем предложения профессиональных торговых площадей примерно в два раза. Причем подбор арендаторов этих ТЦ ведется уже сейчас.

Но насыщение рынка наступит не ранее 2010-2012 гг., и то - при условии, что будут введены в эксплуатацию хотя бы 90% заявленных проектов.

Увеличение количества площадей должно было бы притормозить рост арендных ставок Однако на это рассчитывать пока не приходится. Эксперты констатируют, что рост арендных ставок в 2008-2009 гг. будет 25-30% в год, но с 2010 года динамика роста цен замедлится и составит не более 15% в год. Что же до снижения уровня ставок, то об этом пока речь не идет.

Зато будет за что платить. По мнению специалистов компании Astera, по мере роста уровня конкуренции в процессе насыщения рынка вырастет и качество торговых центров. Эксперты компании Concord говорят, что будет осуществляться более тщательная проработка концепций и финансового плана на ранних этапах проектирования. Особенно будут цениться новые креативные идеи решений зданий и дизайна интерьера, новаторские элементы и принципы наполнения комплексов. Бесспорно, продолжится развитие развлекающей составляющей.

Также, по мнению специалистов компании Astera, произойдет развитие формата многофункциональных комплексов. В настоящее время разрабатываются концепции свыше десятка крупномасштабных многофункциональных комплексов, объем элементов которых способен превысить существующую емкость рынка.

Источник: Деловой Журнал