|
По данным международного агентства А. T. Kearney, Украина сейчас находится на пятом месте по инвестиционной привлекательности ритейла.
С прошлогодней четвертой позиции ее (и Вьетнам, находившийся чуть выше), отодвинул Китай, буквально ворвавшийся в тройку лидеров. Однако рейтинг рейтингом, а наша страна была и все еще остается "лакомым кусочком" для девелоперов – как отечественных, так и зарубежных. Ведь, как утверждает опять же А. T. Kearney, спрос на торговую недвижимость в Украине пока превышает предложение почти в четыре раза.
Казалось бы, чем не стимул для строительного бума? Однако, специалисты считают, что капиталовложения в ТЦ, ТРК и супермаркеты будут расти, но не столь стремительными темпами, как многим кажется. По простой причине: нашим девелоперам не хватает денег, а иностранцы особо не спешат идти сюда со своими евро и долларами. Слишком уж наша страна непредсказуема, законодательство - несовершенно, а чиновники - ненасытны. Вдобавок, купить земельный участок весьма проблематично. А еще проблематичнее - оформить на него все необходимые документы. С этим уже стокнулись не только шведская IKEA и немецкая ритейла Metro Cash&Carry, но и многие другие.
Впрочем, иностранцы понемногу осваивают украинские правила игры и большой трагедии из возникающих препятствий не делают: не идут власти навстречу в одном городе - перемещаются в другой. Результат налицо - в конце октября "МЕТРО Кэш-энд-Керри" открыла в Черновцах свой очередной, уже пятнадцатый по счету магазин. Его площадь составляет 11,8 тыс. кв. м., из которых 7,4 тыс. кв. м приходится на торговый зал. Общий объем инвестиций в магазин составлял 117,3 млн. грн. Земельный участок в Черновцах "Metro Cash&Carry- Украина" приобрела у частного предприятия, заплатив за изменение его целевого назначения в бюджет города 2 млн. грн.
Хотя эксперты и утверждают, что темпы строительства коммерческой недвижимости у нас невысоки, сообщения об открытии новых торговых точек и разрабатывающихся на перспективу проектах появляются с завидным постоянством и подчас напоминают фронтовые сводки. Так, в тех же Черновцах в начале марта с.г. первых покупателей принял торгово-развлекательный комплекс "Экватор", принадлежащий национальному ритейлеру "Велика Кишеня". Его торговая площадь составляет свыше 4 тыс. кв. м. Комплекс расположен в микрорайоне, насчитывающем почти 90 тысяч жителей. Черновицкий "Экватор" имеет три этажа. На первом расположился гипермаркет "Велика кишеня", отдел косметики "Мон-ами" и магазин мобильной связи, на втором – супермаркет электроники и бытовой техники "Домотехника", а также аптека, отделение банка, магазин одежды, обуви и аксессуаров, а также ресторан "Пицца Челентано". Третий этаж еще не введен в эксплуатацию. Здесь планируют разместить кинотеатр, центр детских товаров, кафетерий и боулинг-клуб. Что любопытно, ТРК находится в одном из бывших корпусов завода ВПК "Гравитон".
В октябре с.г. появился свой "Экватор" и в Ровно - самый большой в Западной Украине. В состав ТРЦ вошли продовольственный гипермаркет "Велика кишеня", гипермаркет стройматериалов, супермаркет электроники, детский супермаркет, ледовый каток, боулинг, кинотеатр, несколько кафе и фаст-фудов, а также 45 магазинов и бутиков. Комплекс расположен на границе двух жилмассивов примерно в четверти часа езды от пригородной зоны. Причем доставку покупателей в "Экватор" из всех районов Ровно осуществляют бесплатные микроавтобусы.
Не забыла ОАО "Ритейл Групп", в состав которой входит группа "Велика кишеня", и о Харькове, открыв и там свой третий "Экватор", ставший ее шестым магазином в этом городе. Инвестиции в новый ТРЦ площадью 15 тыс. кв. м превысили 50 млн. грн. А в целом в этом году в рамках девелоперской программы сетевик планирует потратить 1,25 млрд. грн. на строительство торговых и торгово-развлекательных центров в разных регионах Украины. Сегодня в 18-ти городах страны уже работает свыше 40 магазинов "Великої кишені".
Естественно, расширяется не только этот этот ритейл-оператор. Созданная в прошлом году компания "Украинский ритейл", входящая в состав "империи" Рената Ахметова под названием System Capital Management, уже открыла около десятка магазинов "Брусниця" в Донецке и Донецкой области, формат которых можно определить как нечто среднее между дискаунтером и "магазином у дома" (торговая площадь - 300-400 кв.м, ассортимент товаров - порядка 4,5 тыс. наименований). И на этом компания останавливаться не собирается. В ближайшее время в ее наполеоновских планах открытие еще 80-ти магазинов в Харькове, Днепропетровске и Запорожье. За пять лет их количество собираются довести до 400. Под брендом "Брусниця" появятся также небольшие супермаркеты общей площадью 800-1200 кв. м и ассортиментом в 5,5-6 тыс. позиций.
Девелоперский холдинг "ТКС" (Западная Украина), который специализируется на управлении инвестпроектами в сфере недвижимости, объявил о подписании соглашения о сотрудничестве с российской сетью супермаркетов "Вестер".
По словам Ореста Сарахмана, директор компании "ТКС", за счет расширения круга якорных арендаторов диверсифицирует возможные риски. В Дрогобыче планируется открытие торгового центра общей площадью свыше 13 000 кв м, из них около 6 000 кв. м будет занимать гипермаркет "Вестер". Введение в эксплуатацию запланировано на второй квартал будущего года. В городе Борислав на Львовщине "Вестер" выступит моноарендатором на площади 3 000 кв м в формате "супермаркет". Передача объекта арендатору запланирована до конца этого года. На сегодня портфель компании "ТКС", расширен с 14 до 16 проектов коммерческой недвижимости, которые с разной степенью готовности представлены в городах Западной Украины. Общая площадь проектов - 225 тыс. кв м.
В Тернополе в этом году открылся супермаркет "Тирасполь", названный так в честь одного из своих городов-побратимов. В курортном Трускавце (Львовская область) начал работать супермаркет "Колибрис" луцкого ритейл-оператора "Агроконтракт". Это уже третий магазин, который представляет торговую сеть в этом регионе и 15-й в целом (общая площадь всех "точек" компании, обосновавшихся в Волынской, Ровенской, Львовской и Житомирской областях, составляет свыше 30 000 кв. м). Он расположен в современном реконструированном двухэтажном здании и в перспективе должен перерасти в торговый центр.
В Киеве недавно состоялось открытие гипермаркета "О'КЕЙ".
Площадь его торгового зала составляет 12 000 кв. м. В гипермаркете представлено более 55 000 наименований товаров и функционирует 64 кассовых терминала. Открытие гипермаркета стало первой очередью реализации проекта ТРЦ "Днепровская пристань",девелопером которого выступает компания "Панорама Групп". До конца 2007 года компания "О'КЕЙ Украина" планирует открыть еще два гипермаркета в Кривом Роге и Запорожье, а в начале 2008-го и в Симферополе.
Во Львове в мае этого года появился новый ТЦ "МАРК". Уникальность этого бизнесового проекта заключается в том, который создавался он за средства лишь львовских предпринимателей. По словам Сергей Якименко, руководителя проекта, аналогов этому торговому центру в регионе еще нет. Здесь можно найти много полезных товаров, в частности: сантехнику, керамику, декоры, бытовую технику, электронику, мебель и другое. ""МАРК" предоставляет полный комплекс товаров и услуг не для строительства, а для отделки и наполнения дома. В нем предлагают свои товары супермаркет электроники "Мегамакс", строительная компания "Керамика" (облицовочная плитка, сантехника и т.д.), несколько десятков фирм, торгующих мебелью - от кухонной до офисной и детской. Это "Меркс", "Чилек", "Векта-Стиль", "Комод" и многие другие. Общая площадь ТЦ составляет около 10 тыс. кв. м, из них арендованная - около 7,8 тыс. кв. м. Остальное - зона общего пользования.
Этот короткий список, конечно же, можно продолжить, ибо практически в каждом городе Украины на протяжении этого года открывались и новые торговые центры, и супермаркеты, и небольшие магазинчики. Как считают эксперты, среди регионов лидирующие места по объемам инвестиций в торговую недвижимость продолжают удерживать Киев, Днепропетровская, Киевская, Донецкая, Одесская, Запорожская, Харьковская и Львовская области, а также Автономная республика Крым.
В среднем стоимость строительства ТЦ в регионах составила $600-700 за кв. м, для торговых центров высшего класса - до $1500. Несколько увеличились сроки окупаемости торговых заведений - до 5-7 лет, что многие объясняют ошибками девелоперов и низким уровнем менеджмента.
Если говорить о западном регионе Украины и Львове в частности, то в период с 2007-го и до конца 2009-го года в торговую недвижимость здесь будет инвестировано около $437 млн. Основными инвесторами выступают национальные компании, преимущественно местные. При этом больше половины от общей суммы ($300 млн.) собирается вложить торговая компания "Интермаркет", уже имеющая сеть супермаркетов "Арсен" и дискаунтеров "Барвинок".
Популярность торговых центров среди наших сограждан постоянно растет. Предопределенно это, прежде всего, увеличением доходов населения, повышением его потребительской культуры и оттоком покупателей с
продовольственных рынков. Активизация ритейла, в свою очередь, поддерживает высокий спрос на помещения в торговых центрах, особенно - на качественные торговые площади. Их объем во введенных в эксплуатацию ТЦ сегодня не в состоянии удовлетворить потребности рынка. Это подтверждается и показателем среднего коэффициента наполненности ТК по Львову, который находится в пределах 95 -97%, а на сравнительно новых объектах - 100%.
Самый большой спрос на торговые помещения в торговых центрах, так сказать, первой и второй волны ("Магнус", "Роксолана", "Львов", "Шувар", "Південний"). Это в основном реконструированные "советские" универмаги и неформатные новые.
Приоритетными для потенциальных арендаторов в выборе торговых площадей являются следующие критерии: место расположения, посещаемость, целевая аудитория посетителей, инфраструктура района, общая площадь, арендные ставки, наличие якорных арендаторов, конкуренты, возможность установления элементов внешней рекламы и технические характеристики помещения. Есть спрос как на относительно небольшие (40-150 кв. м), так и на просторные помещения (600-1000 кв. м) под супермаркеты. При этом катастрофически не хватает качественных площадей от 50 до 100 кв. м. Их дефицит сегодня оценивается в 80-90 тыс. кв. м и постоянно растет. Наибольший острый спрос имеют помещения в центре и прилегающих к нему районах.
В целом, определяющими при последующем формировании спроса предполагается активное развитие сетевых операторов, стратегические планы вхождения брендовых ритейлеров в регионы и рост потребительского рынка.
По состоянию на конец 2006 года во Львове функционировало 6 объектов, позиционирующихся как торговые центры с общей площадью свыше 55 тыс. кв. м (ТК «Магнус», универмаг «Львов», ТРК «Скриня», ТК «Роксолана», ТК «Шувар», ТПК "Південний"). Т.е. на каждую тысячу людей приходится около 75 кв. м. По этому показателю Львов существенно отстает от других больших городов и Украины, и, тем более, западных стран. Так, например, Киев имеет около 135 кв.м, Москва - 160, Будапешт- 205, Лондон - 280, Прага - 330, Варшава - 350, Париж - 450 кв. м. Судя по заявленным инвесторами проектам, ситуация изменится лишь к 2010 году. За это время должны появиться восемь новых больших объектов общей торговой площадью около 175 тыс. кв. м. Территориальное же распределение торговых площадей во Львове в силу специфики исторического центра города доминирует в сторону спальных и удаленных от центра районов.
Инвестиционные проекты Львова в период до 2010 года: ТРК "Арсен", (ТК "Интермаркет", 26000 кв.м), ТРК "Леополис" (ТК "Интермаркет", 90 000 кв.м), торгово-офисный центр (торговая компания "Альянс-Сервис", retail park, 24 700 кв. м), ТРЦ "Скриня" (ЗАО "Сетвик", 17.000), ТРК King Kross Leopolis (King Kross, Comfort-Invest, 104 000 кв.м), ТРЦ "Квадрат" (компания "XXI век", 30 000 кв.м), ТРК девелоперськой компании "Профит групп" в 7 500 кв.м и торгово-офисный центр площадью 10 000 кв. м, владельцы которого пока еще себя не афишируют.
Торгово-развлекательный комплекс "Арсен", включающий галерею магазинов с товарами повседневного спроса, супермаркет электроники, каток и фуд-корт на 5 операторов, должен был вступить в эксплуатацию уже к концу этого года. Однако по не зависящим от его владельцев причинам строительство затянулось. Дело в том, что исполком горсовета в октябре с.г. не дал своего согласия на достройку существующего супермаркета, отложив свое решение до принятия нового положения об уплате инвестиционных взносов.
Интересным проектом является торговый комплекс в формате retail park -первый в Украине - площадью 3,5 га, заказчиком которого является торговая компания "Альянс-Сервис". В составе арендаторов – гипермаркеты продовольственных товаров, супермаркеты строительно-хозяйственных товаров и товаров для дома, электроники и бытовой техники, спортивных и детских товаров. На втором этаже должна разместиться торговая галерея и зона развлечений. В составе комплекса предусмотрен бизнес-центр на 2,5 тыс. кв. м и паркинг на 770 автомобилей.. Особенностями реализации проекта является: минимизация объема площадей общего пользования, низкие расходы на строительство и относительная легкость управления. Объект будет построен в ходе реорганизации и реконструкции существующих недостроенных зданий с последующим перекрытием соседних корпусов, которые образуют молл.
ТРЦ "Леополис" компании "Интермаркет" должен объединить 130 торговых марок. Якорными арендаорами будут выступать гипермаркет "Арсен", супермаркет бытовой техники и электроники и четыре магазина одежды. Здесь также будет работать мультиплекс на 7 залов, боулинг на 12 дорожек, детской развлекательный центр и каток.
Следующий торговый комплекс - ТРК "King Kross Leopolis". Инфраструктуру этого объекта будут составлять продовольственный гипермаркет площадью 10 тыс. кв. м, супермаркет строительных материалов "Praktiker" площадью 8 тыс. кв. м, польский мультиплекс Silver Screen площадью 4 тыс. кв. м, спортивный супермаркет, супермаркет бытовой техники и электроники, каток и боулинг.
Дефицит торговых площадей вызвал главную тенденцию этого года – рост арендных ставок. В центральных районах они поднялись на 8-35%, в иных – на 23-50%. В среднем по городу подорожание составило около 30% по сравнению с прошлым годом.
Средняя цена на аренду помещений во львовских ТЦ в июле составляла $31,9 за кв.м, в сентябре - уже $37 за кв.м. В таких торговых центрах, как "Магнус", "Арсен" и "ВАМ" она достигла $55$ за кв. м, и в то же время понизилась на непрофильные торговые помещения до $22. В зависимости от места расположения торговых помещений цены на них следующие: в центре города за 1 кв. м в ТЦ -$65, в районах поблизости центра - $55, в отдаленных микрорайонах - $22$, на окраинах - $47,25 (в профильных торговых центрах).
Схожая ситуация наблюдается и в Киеве. Там рост арендных ставок на торговую недвижимость только лишь в октябре составил 1,3-2,5%.
В непрофессиональных торговых помещений столицы арендованный "квадрат" в центре города стоил $75, в прилегающих к нему районах - $40 и на окраинах -$25-30. Средняя цена его цена в профессиональных "точках" соответственно составляла $80-90, $60-65 и $30-35.
Если говорить о тенденциях развития коммерческой недвижимости, то это:
- существенное превышение спроса на качественные торговые площади над предложением;
- освоение операторами ритейла спальных районов;
- реконструкция промышленных предприятий под торговые центры та трансформация старых универмагов в новые форматы магазинов;
- привлечение на этапе создания и набора арендаторов опытных консалтинговых компаний;
- укрупнение новых торговых центров;
- повышение доли развлекательных проектов в ТРЦ;
- увеличение сроков окупаемости проектов за счет удорожания себестоимости строительства.
По прогнозам, спрос на качественные торговые площади не уменьшится, а количество свободных площадей в ТЦ не будет превышать 1-3%. Правда, при этом увеличится процент свободных мест в непрофессиональных ТЦ и уже с
конца 2009 года он может достичь 10-15%. Увеличение арендных ставок на 25-35% возможно к началу второго полугодия 2008 года, однако после вывода на рынок новых объектов в 2008-2009 годах, ожидается их стабилизация с последующей коррекцией. Плюс к этому - ожидается приход в регион известных иностранных торговых операторов, которые и будут задавать определенный уровень качественным и количественным изменениям всего рынка ритейла.
В частности, французская группа компаний "Auchan" совместно с девелоперским холдингом "ТКС" уже согласовали условия сотрудничества относительно строительства во Львове торгово-развлекательного центра с гипермаркетом "Auchan" в 15-20 тыс. кв. м, который будет дополнен торговыми галереями на территории в 45-50 тыс. кв. м. Завершить его планируют в конце 2008 года.
Совместно с Auchan Group собирается строить в Киеве ТРЦ площадью свыше 150 тыс. кв. м и инвестиционно-девелоперская компания ICD Investments. Он войдет в состав многофункционального городского комплекса "Гармония-Сити".
Компания ECE Projektmanagement (Германия) намеревается в будущем году инвестировать 300 млн. евро в строительство торгово-развлекательных центров в Киеве и городах с населением свыше миллиона человек. В частности, Real Estate Solutions и ECE Projektmanagement уже заключили договор о сотрудничестве сроком на 5 лет. В ближайшее время в Украине свои первые магазины откроют сразу три международных ритейлера, работающих в формате DIY ("сделай сам"). Это OBI в Харькове, Praktiker во Львове и Ehitus Servis в Донецке.
Как считает Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, иностранные девелоперы и потенциальные инвесторы продолжают проявлять повышенный интерес к украинскому рынку коммерческой недвижимости и поиску партнеров для реализации совместных проектов. Первые имеют опыт и деньги, а вторые - знание отечественных подводных "рифов" и возможность с меньшими усилиями раздобыть земельный участок. Многие иностранцы ориентируются на Киев, однако более рассудительные возлагают надежды на рынок торговой недвижимости в регионах. Это, в первую очередь, Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Львов и Одесса. В столице сложно найти хорошее помещение под торговлю. Еще сложнее стать владельцем подходящего земельного участка. Возможно, картина с ненасыщенностью рынка изменится в ближайшие два-три года, но только при условии, что будут реализованы все заявленные проекты.
Источник: www.retai.net www.torgovoedelo.com
Опубликовано: 27 декабря 2007 года.
|
